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AUTOS: "Delgado Dora Elsa c/ Castillo Carlos Alberto y otros s/ EjecuciĆ³n de Alquileres"

EXPTE. 97.099/99 C.N.A.C. Sala D del 07/12/00

Buenos Aires, 07 de diciembre de 2000.

Y VISTOS. CONSIDERANDO :

En la resolución de fs. 60/61 se rechazó la excepción opuesta por la locataria Marisa del Carmen de Andrea y se mandó llevar adelante la ejecución. Este pronunciamiento es apelado por esta última . El memorial obra a fs.68/70 y su contestación a fs. 73/74.

De modo previo a la consideración de los agravios vertidos por la recurrente es oportuno recordar que la actora ( la Sra. Dora Elsa Delgado) en su escrito de demanda señaló que celebró un contrato de locación con los Sres. Carlos A. Castillo y Marisa del Carmen de Andrea del inmueble sito en la calle Allende 3424 depto. 1 de Capital Federal por un plazo de 24 meses a partir del 1 de marzo de 1995 hasta el 28 de febrero de 1997. Manifiesta que se pactó un alquiler de $ 700 y que los inquilinos, al momento de interposición de la demanda, adeudaban los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1998 y enero, febrero , marzo , abril, mayo y junio de 1999 (ver fs. 6/7).

Al oponer excepciones, la Sra. de Andrea expresa que los hechos son muy distintos a como los relata la actora. Cuenta que una vez vencido el contrato de alquiler debió seguir ocupando el inmueble debido a su separación del Sr. Carlos A. Castillo (para ese entonces iniciaron el consiguiente juicio de divorcio) pero continúo pagando el alquiler aunque no se le entregó recibo. Aclara que a partir del 30/12/98 no habitó más el inmueble locado ya que en horas de la mañana de ese día, y a la vista de todo el mundo, se llevo a cabo la mudanza de sus pertenencias a la calle Marcos Paz 2090 P.B., su actual domicilio. Por eso expresa que mal puede reclamársele alquileres vencidos por el año 1999, cuando el inmueble había sido restituido en diciembre del año 1998 (ver fs. 49/53).

Al contestar el traslado de la excepción, la locadora niega lo siguiente: a) que la codemandada hubiera abonado los alquileres sin que se le extendieran recibos; b) que el día 30/12/98 la codemandada hubiera desocupado el referido inmueble; c) que desde esa fecha la Sra. Andrea no sea mas la locataria y d) que hubiese constancia escrita de entrega de las llaves (ver fs. 58/59).

Al dictar la sentencia de trance y remate, el Sr. Juez “a-quo” juzgó que la Sra. de Andrea no probó haber entregado el inmueble a la locadora y en consecuencia mandó llevar adelante la ejecución (ver fs. 60/61).

II. Ahora bien, sin perder de vista el marco o estructura del presente proceso, puede adelantarse que, de la prueba rendida tanto en estos autos como en los de desalojo (a la vista de este Tribunal), existen suficientes constancias acerca de cómo fue el desarrollo de la relación locativa sostenida por ambas partes. Y, como se explicitará a continuación, la verdad de los hechos no se condice con la dada por la actora. Veamos los fundamentos de esta aseveración.

La actora, al contestar la excepción opuesta, negó que la Sra. de Andrea hubiera desocupado el inmueble locado el 30/12/98. Sin embargo, en la audiencia convocada por este Tribunal, expresamente reconoció saber que la Sra. de Andrea dejó inmueble arrendado a fin del año 1998 (ver fs. 82), y - en la absolución de posiciones rendida en el proceso de desalojo - admitió no sólo que desde el mes de diciembre de 1998 no vio más a la Sra. de Andrea ni a sus hijos y ex cónyuge (ver resp. a la posición 9, fs. 66/67 de esos autos), sino también que había decidido ingresar a la unidad locada y que no lo hizo por consejo de su abogado (ver resp. a la posición 8, fs 66/67 de esos autos.) Por eso, ese hecho (la desocupación del inmueble en el mes de diciembre de 1998) está debidamente probado. Todo lo cual demuestra la poco consistencia de la negativa expresada , máxime que al vivir la locadora en el mismo inmueble de la unidad locada resultaba inverosímil que desconociera la desocupación del inmueble.

Acreditado tal extremo, es importante determinar si a esa fecha (30/12/99) la locadora adeudaba o no alquileres. Como ya se indicó la locadora en su demanda sostuvo que sí los debía (los correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1998). No obstante, dicha falacia tiene poco alcance . Es que la propia Sra. Dora Elsa Delgado (la locadora) , en la audiencia celebrada ante este Tribunal, y al dar detalle de la relación que mantuvo con la Sra. de Andrea expresó que no hubo una buena comunicación con ésta, al punto que una boleta de electricidad fue pagada dos veces (una por ella y otra por la inquilina), pero que “ cuando se fue a fin de año pagó” (ver fs. 82). Es decir, reconoce abiertamente que a esa fecha (31/12/98) la Sra. de Andrea nada debía, en concepto de alquiler, ya que sólo le imputa unos gastos telefónicos pero no otro incumplimiento.

El reconocimiento hecho en estos autos, en la audiencia señalada, en punto a la inexistencia de deuda por alquileres hasta el momento de la desocupación, debe ser interpretada con otro, formulado por la locadora en el proceso de desalojo. Allí ante la siguiente posición (la cuarta) “ que durante la relación locativa la Sra. de Andrea cumplía con el pago del alquiler” , la Sra. Delgado contesto: “es cierto” (ver fs. 66/67 del juicio de desalojo).

Demás está destacar que es contradictorio que la actora inicie la presente ejecución, reclamando el pago de los cánones locativos ya señalados, alegando que la relación locativa continuó hasta el presente ( por la no entrega por parte de las llaves por la inquilina) y luego reconozca que durante la relación locativa la Sra. de Andrea cumplía con el pago del alquiler.

Hay una clara discordancia entre la posición que la locadora asume en la demanda y en la que manifiesta a la hora de declarar. Y frente a aquella, la inquilina ha logrado probar dos extremos importantes:

1) Que en diciembre de 1998 se retiró del inmueble y que eso era conocido por la locadora.

2) Que nada adeudaba, a esa fecha, en concepto de alquileres .

Si a tales datos se le suma que el contrato suscripto estaba largamente vencido (febrero de 1997), este Tribunal cree que la versión dada por la Sra. de Andrea (que le dejo el inmueble a la locadora, pero que no exigió ningún documento como prueba de ello) es altamente verosímil.

Tal conclusión no se apoya sólo en las contradicciones en las que incurrió la actora, aunque éstas serán especialmente tenidas en cuenta al momento de ponderar la buena fe de los contratantes, sino en otros elementos. Cuando en el juicio de desalojo la Sra. Delgado reconoció expresamente que entre ella y la Sra. de Andrea existió una correcta relación locativa ( ver respuesta a la posición segunda), corrobora una situación de confianza entre las partes que pudo haber generado en la inquilina la equivocada - por cierto - idea de que era innecesario exigir una constancia escrita de esa entrega. Recuérdese que la Sra. de Andrea dijo que por los últimos pagos hechos en ese año (1998), no le otorgaron recibos y que esos pagos están claramente probados en autos. Si un inquilino paga el alquiler y no exige recibos (tal vez por creer - erróneamente - que ello es innecesario porque venció el contrato) es creíble que al momento de entregar el inmueble tampoco lo haga.

No se le escapa al Tribunal que la Sra. Delgado , en la audiencia antes indicada (la obrante a fs. 82), señaló que la relación locativa no era buena, pero esta respuesta no importa una contradicción con la anterior pues al darla la limita a problemas de convivencia (recordemos que ambas, locadora y locatario ocupaban un mismo inmueble subdividido en cinco unidades). En ningún momento pone manifiesto haber tenido problemas económicos con la inquilina (v.g. derivado de falta de pago del alquiler o de otra obligación a su cargo) y únicamente hace referencia a un incidente (una conversación telefónica agraviante con la hermana de la Sra. de Andrea) ocurrido en el mes de febrero del 2000, es decir cuando la desocupación ya había acontecido.

No debe perderse de vista que , y en este punto están ambas partes contestes, a partir del mes de enero fr 1999 la Sra. de Andrea no abonó ningún otro alquiler pues entendió que, con la desocupación, estaba liberada de esa obligación. La actora, en cambio, sostuvo la continuación de la relación locativa. Sin embargo, la actitud de esta última no se condice con esta postura.

Cabe afirmar esto último en razón de que si entendía que la relación locativa continuaba no se explica porqué nunca exigió el pago del alquiler ni la restitución del inmueble. Obsérvese que cuando este Tribunal le preguntó a la Sra. Delgado si reclamó la restitución del inmueble, ésta solamente relató la pelea telefónica ocurrida en el mes de enero o febrero del año 1999 (no lo precisa) ; y que ante la reiteración de la pregunta señaló que “de eso se encargó su abogada porqué de los términos legales yo no entiendo nada” (ver fs. 82). De su declaración, claramente se desprende - porque así lo manifiesta - que no tuvo, con la Sra. de Andrea, comunicación alguna luego de que ésta desocupara el inmueble locado. Por ello, la posición que la letrada apoderada de la Sra. Delgado formuló en el juicio de desalojo “que con posterioridad al vencimiento del contrato la actora le exigió verbalmente en forma reiterada la desocupación del inmueble arrendado” (la número quinta, ver fs. 65) constituye una nueva falsedad pues la Sra. Delgado , como ella lo expresó, jamás le reclamó tal cosa a la Sra. de Andrea. Tampoco sus letrados, exigieron nada - ni la desocupación ni el pago de alquileres - hasta el inicio de la presente demanda ejecutiva el 25/10/99.

Ese silencio de la actora, por un lapso de diez meses, no se condice en absoluto con la vigencia del contrato que ella alega. Tampoco es congruente que la letrada de la locadora sostenga la continuación de la relación locativa y esta última exprese que, en enero de 1999, dio de baja la linea telefónica de unidad locada (ver su declaración en la audiencia que obra a fs. 82). Es que no habiendo un problema con el pago de la línea telefónica (v.g. un inquilino que no paga durante meses las facturas ) es indudable que el locador no puede interrumpir ese servicio pues al hacerlo comete un acto de disposición sobre el inmueble que no se condice con la tenencia dada al inquilino. Para ser más claros: es razonable que ante un inquilino que no paga el alquiler el locador intime, inicie el desalojo y el cobro, y que ante la resistencia solicite el cese del servicio a los efectos de que la deuda no se acreciente. Pero eso no es lo que ocurrió en autos ya que a la fecha en que la Sra. Delgado decidió el corte de la línea telefónica (en el mes de enero de 1999) sólo le imputaba a la inquilina adeudarle algunos llamados y no una deuda que justificara una actitud de esa naturaleza. ¿ Porqué entonces la Sra. Delgado adoptó esa determinación ? . Indudablemente porque entendió que el departamento estaba desocupado y finalizado el contrato de locación y que por consiguiente el gasto de esa línea recaería sobre ella . No hay otra explicación razonable a esa actitud, ya que si fuera cierta la hipótesis contraria (el contrato continuaba) el costo del servicio telefónico estaría a cargo de la Sra. de Andrea y por lo tanto no era necesario pedir ese corte.

III. Algunas consideraciones de orden normativo sustantivo. El art. 1622 del Código Civil establece que si el locatario permanece en el uso de la cosa arrendada se juzgará que hay continuación de la locación en sus mismos términos. Esa norma es plenamente aplicable al caso de autos, por cuanto, como hemos visto, la locadora continúo ocupando el inmueble una vez vencido el plazo fijado en el contrato. Pero cuando se analiza el contrato y sus vicisitudes se debe tener en cuenta, fundamentalmente, la conducta que las partes desplegaron en su cumplimiento. Esa perspectiva de conjunto (que lleva a valorar a toda la situación) es la que permite resolver el conflicto no solo desde los aspectos formales (v.g. existe o no un recibo) sino desde otros más profundos que se plantean en el campo de la buena fe.

En este punto es válido recordar a Larenz cuando enseña que , “la salvaguarda de la buena fe y el mantenimiento de la confianza forman la base del tráfico jurídico y en particular de toda vinculación jurídica individual. Por esto, el principio no puede limitarse a las relaciones obligatorias, sino que es aplicable siempre que que exista una especial vinculación jurídica y en este sentido puede ocurrir, por lo tanto, en el Derecho de cosas, en el Derecho Procesal y en el Derecho Público” (Larenz, Karl Derecho de obligaciones , trad. cast., ed. Revista de Derecho Privado, t? I, 1958, Madrid, pág. 144/145); y también a Rezzónico cuando instala a la buena fe como un capítulo medular en el campo contractual y la precisa no como un concepto sino como un principio que si bien toma la forma de un precepto (art. 1198 del Código Civil), necesita de concreción particular (conf. Rezzónico, Juan Carlos Principios fundamentales de los contratos , pág. 484 y ss, Astrea, 1999).

Por eso, cuando en autos se hace referencia a la buena fe no se lo hace desde una formulación en abstracto sino valorando, desde ese parámetro, la conducta de las partes. Y la actora, como hemos visto, al negar en la demanda los pagos hechos por la inquilina durante los meses de septiembre a diciembre de 1997, al desconocer la desocupación del inmueble locado ocurrida el 30/12/98, al mentir ( v.g. cuando sostuvo en una posición que reclamó verbalmente la restitución del inmueble cuando ello fue negado expresamente por la Sra. Delgado ) , al adoptar actitudes que no se condicen con la continuación de la relación locativa por ella sostenida (no intimar al pago del alquiler ni su restitución y asumir conductas abiertamente contradictorias con esta - requerir el cese del servicio telefónico- ), no puede ser encuadrada en tal categoría.

Para que no haya dudas al respecto: no hay buena fe en el reclamo de la locadora.

IV. Otras consideraciones de orden procesal. En el presente proceso, se discutió el alcance de una relación locativa. Para arribar la conclusión ya anticipada (que la inquilina restituyó el inmueble a la locadora al retirarse del inmueble en el mes de diciembre de 1998) este Tribunal analizó las constancias probatorias existentes tanto en este proceso como en el de desalojo. No se ordinarizó el debate, simplemente se estudiaron todos los elementos que surgían de ambas causas para arribar a una conclusión sobre la controversia planteada por las partes. Es que si el ejecutado niega la existencia de la relación locativa, en función de la cual se le reclama el pago de alquileres, esa cuestión - que constituyo el objeto litigioso del presente proceso - y no otra es la que debe decidirse en la sentencia. Y en el cumplimiento de ese cometido, este Tribunal no tiene otro límite que la prueba aportada por las propias partes. En cuanto a ésta, es cierto que no existió ningún documento que acreditara directamente la conclusión ya adelantada, pero tal circunstancia no es determinante toda vez que los indicios probados (ya referidos) , en función de los cuales se arribó a la presunción señalada, son graves, precisos y concordantes (art. 163 inc. 5 del Código Procesal).

Finalmente, no puede soslayarse que en autos únicamente apeló la Sra. Marisa de Andrea ya que tanto el restante locatario (Carlos Alberto Castillo) como el fiador Armando Jorge Vega no lo hicieron. Por ello cabe preguntarse por el alcance de la sentencia respecto de estos sujetos. En este punto, y admitiendo que el tema no es de fácil resolución, el Tribunal entiende que al ser la sentencia única, un hecho no puede existir para algunas de las partes y no existir para restantes (en igual postura, S.C.B.A., 15/6/99, “Gómez, Eugenio y otros c/Villalba, Raúl y otros” J.A. 2000-I- 531; Palacio, Lino Efectos del recurso interpuesto por un litisconsorte en el caso de litisconsorcio facultativo en E.D. 153-568) Por tal motivo, la conclusión arribada ( la rescisión contractual operada con la restitución del inmueble por parte de la Sra. de Andrea) alcanza también a los otros litisconsortes facultativos , el otro inquilino el Sr. Carlos A. Castillo y al fiador Armando J. Vega, aún cuando estos no apelaron. En consecuencia la ejecución tampoco progresará respecto de ellos.

Por lo expuesto, se Resuelve: Revocar la resolución de fs. 60/61, rechazando la presente ejecución. Con costas a la actora en su calidad de vencida. Notifíquese por Secretaría y dev.


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